利回りとは？
不動産投資用の物件を探していると、よく「利回り」という言葉が出てきます。この利回り、簡単に説明すると、「この物件は、どのくらいの収入を生み出すのか？」を数値化したものです。つまり、利回りが高い物件は収入が得やすいですし、利回りが低い物件は収入が得にくい物件という意味なのですが…。
実は、利回りにも「表面利回り」と「実質利回り」があるんですよね。
そこで、まずは、「表面利回り」と「実質利回り」の違いについて解説します。
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表面利回りとは？
表面利回りとは、「年間の家賃収入額÷不動産の取得価格×100」のことです。たとえば、4000万円の物件で、年間400万円の家賃収入がある物件の表面利回りを計算すると「400÷4000×100＝10％」となります。
別の角度で、この「表面利回り」を見てみます。
上記の物件だと、1年経てば、支払った価格（物件価格）の10％の収入が得られるという意味ですよね。つまり、1年経てば物件価格の10％が回収できて、2年経てば物件価格の20％を回収できるわけです。つまり、表面利回り10％の不動産物件は、「100％÷10％＝10年」で、10年で支払った価格（物件価格）を回収できることになります。
よく不動産投資の会社には、表面利回りが××％なので、××年で支払った額を回収できると書いてありますが……。
マイホームを購入したことがある人ならわかると思いますが、この計算はおかしいですよね。
本来は、表面利回りではなくて、実質利回りで考えなければなりません。
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実質利回りとは？
実質利回りとは、不動産取得にかかる経費、取得した後もかかる経費、すべてを考慮した後の利回りのことです。
わかりにくいので、具体的に説明してみます。
たとえば、4000万円のマンションを購入するとき、4000万円を支払えば取得できるわけじゃないでんすよね。実は、不動産価格以外にも、以下のような諸経費がかかります。
- 不動産会社への報酬
- 司法書士への報酬
- 火災保険
- 住宅ローンに関する保険
物件にもよりますが、大体、300万円くらいでしょうか。つまり、4000万円のマンションの場合だと、4300万円かかるわけですね。
これだけではありません。
実はマンションを購入した後にも以下のようなお金がかかります。
- 修繕積立金
- 突発的な修繕費
- 管理費
- 固定資産税
- 都市計画税
- 住宅ローンの支払い利息
１．修繕積立金
修繕積立金とは、大雑把に説明すると、マンションに不具合があったときに修理するお金を、あらかじめ貯めておいたもののことです。通常、新築だと安いですが、築年数が経てば経つほど、高くなっていきます。
２．突発的な修繕費
修繕積立金を支払っていても、実は管理会社が使い込んでいて、貯まっていなかったということもあります。その場合は、修繕が必要になれば、各世帯から徴収されるわけです。
３．管理費
管理人さんなどにかかるお金です。
４、５．固定資産税、都市計画税
物件によって価格が異なりますが、不動産物件を所有すると税金がかかります。
６．住宅ローンの支払い利息
これが毎月の収益を圧迫します。固定金利でいけば、額が確定されますが、変動金利より高めに設定されます。変動金利でいけば、固定金利より有利な金利ですが、金利が上昇すれば、不利になります。
…これらは、すべて、継続的に費用がかかるわけですね。
これだけではありません。
収入があれば、確定申告しなければならなくなり、所得税、地方税がかかります。つまり、4000万円のマンションを購入した場合、以下になります。
１．取得価格
4000万円＋300万円の諸経費＝4300万円
２．年間の家賃収入
（年間の家賃収入400万円）−（修繕積立金などの費用100万円）＝300万円
ここに、所得税、地方税がかかって、240万円
※）税率20％で計算
つまり、表面利回りが10％の物件は、色々な費用を考慮すると、「240÷4300×100＝5.6％」に落ちるわけです。
このように、実際にかかる費用を考慮した後の利回りを、「実質利回り」といいます。ちなみに、実質利回りは、実際に物件を所有した後じゃないと、なかなか正確な数字を算出することはできません。
ちなみに…。
年利5.6％だと、「100％÷5.6％＝18年」で、かかった費用を回収するには、18年かかるわけです。
※）実は、この計算は、まだ正確ではなくて、18年間、同じ家賃をとることができないので、実際は18年以上にかかります。また通常は敷金、礼金がありますが、そのお金はりフォームにかかったものとしています。
この5.6%という数字、比較的リスクの低い投資信託していても、これくらいの数字が得られます。不動産投資は管理も必要で労力がかかることを考えると、結構、厳しい数字ですね（といっても、法人化したり、穴場の物件を探し出したりすれば、もう少し大きな数字になりますが）。
