現物不動産投資とは?

現物不動産投資とは、簡単に説明すると、マンション・一戸建て・土地などの「不動産」を手にいれて、家賃・テナント料・地代収入・敷金・礼金などの「収入」を得る方法のことです。
いわゆる「大家さん」のことですね。

この投資方法は、以下の2つに大別されます。

1.自己資金0から不動産を購入する方法
2.既に所有している土地に建物を立てたり、土地を貸すことで地代収入を得る方法

1ですが、わかりやすく言えば、住宅ローンという「借金」をして、不動産を購入し、その不動産を人に貸して収入を得る方法のことです。借金するので、毎月、お金を返済しなければなりませんが、それを上回る家賃収入が得られれば、トータルの収入はプラスになるわけです。

2ですが、具体的に言えば、以下の2つの方法のことです。

・自分が持っている土地にマンション等を建てて、家賃収入を得る方法
・自分が持っている土地を企業に貸して、地代収入を得る方法
※)貸した土地に、企業がマンションなどを建てて、企業は家賃収入を得ますし、貸した人は、その企業から地代収入を得ることができます。

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現物不動産投資の注意点

この方法は、上記1、2いずれも(土地を貸す以外)、「ハイリスク・ハイリターン」と言われています。というのも、現物不動産投資は、多額の資金が必要で「借金」によって資金をまかなうことが多い為に、「レバレッジ効果」が高くなるからです。

ちょっと難しいですよね。なので、具体的に説明していきます。

■レバレッジ効果とは?

手持ち資金1000円の時、投資して3%得したとします。この場合、いくら得したのでしょうか。

「1000円×3%=30円」しか得ることができませんよね。でも、逆に、3%損したとしても「1000円×3%=30円」しか損しません。一方、手持ち資金1000万円の時、投資して3%得すると、「1000万円×3%=30万円」得しますが、3%損すると「1000万円×3%=30万円」も損します。

つまり、手持ち資金が少なければ得られるものは少ないですが、逆に損した時の被害も少なくなります。

ここで、あなたが1000円しかないのに、1000万円を「借金して」投資したとします。この場合、もし、3%得すると30万円得られますが、3%損すると30万円損しますよね。

…あなたの手持ち資金は1000円しかないのに、手持ち以上の30万円というお金がなくなったり、得られたりするわけです。つまり、借金をすれば、自分の手持ち以上のお金が得られたり、なくなったりするわけですね。

このように、「小さな力で大きな物を動かせるテコの原理」のように、借金によって「手持ちの少ないお金で、大きな損益が得られる」効果をレバレッジ効果といいます。

現物不動産投資は、「借入金の返済額」が「得られる家賃収入」を、自分の手持ち資金以上に上回るというリスクがあるわけです。

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