不動産投資のデメリット

不動産投資のデメリットとして以下の5つが考えられます。

  1. やり直しが効かないリスク
  2. 家賃滞納・空室率の上昇のリスク
  3. 自然災害のリスク
  4. 金利の上昇に弱い
  5. 老朽化への対策

以下では、これらの不動産投資のデメリットについて解説していきます。

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不動産投資のデメリット1〜やり直しが効かないリスク

現物不動産投資に限った話です。

株式投資だと、1ヶ月くらい経ってから「やっぱり、他の銘柄に投資しよう!」と思って買いなおすこともできますが、不動産って、そんなに、頻繁に売れるものでもないので(流動性がない)、売りたい時に売れないリスクもあります。

また、建物が老朽化して、別の建物に建て替えようと思っても、法規制で建て替えることが出来ない場合もあります。建て替えることが出来ないと、誰も借りてくれなくなって、収入がなくなりますよね。

つまり、不動産投資は一度、物件を決めてしまうと、その物件と長期間付き合う必要があるわけです。つまり、端的に書くと、やり直しができないわけです。

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不動産投資のデメリット2〜家賃滞納・空室率の上昇のリスク

人が入らなくて空室のままであったり、無事、人が入ったとしても、家賃を払わない人、払えない人がいたりすると、収入に響きます。
※)「家賃を払わない人なんていないのでは!?」と思われるかもしれませんが実際にいます(なので、賃貸を借りるときは厳しい審査があるわけです)。

もっと詳しく書くと、通常、不動産投資をする際は、住宅ローンを組むのですが、「(毎月の支払い額)>(毎月の収入)」にならないように、「空室率」などを計算して投資する物件を決めます。しかし、想定以上に、ずっと空室が続いたり、家賃未払いなどがあると、下手をすると、「(支払い)>(収入)」となって、赤字になる可能性もあります。

不動産投資のデメリット3〜自然災害のリスク

地震・火事などで、建物が被害を受けるリスクもあります。

こういうリスクに備えて、火災保険や地震保険に入るわけですが、火災保険は、大丈夫ですが、地震保険は、阪神大震災の際、支払った保険料に満たない払い戻ししか得られなかった人が結構いたそうです。なので、地震保険に入りさえすればOKというわけにはいかないようです。

不動産投資のデメリット4〜金利の上昇に弱い

特に、現物不動産投資は、通常、住宅ローンを組んで、物件を購入します。

「毎月の家賃収入>毎月返済する借金」となればいいのですが、金利が上がると、借金の返済額(支払利息)が上昇します。つまり、金利が上昇すると、「毎月の家賃収入<毎月返済する借金」となることもあるわけです。こうなれば、毎月、支払う必要が出てきてしまって、最悪、破産ということもあります。

もちろん、自前の資金で購入する場合は、金利上昇は影響しません。

不動産投資のデメリット5〜老朽化への対策

老朽化すると、補修をする機会が増加しますし、寿命がきたら建て替える必要もでてきます。また、リフォームをしないと人が入らなくなったり、入ったとしても家賃収入の額も落ちます。

新築のうちから、老朽化に関する費用も計算していれば大丈夫ですが、計算していなければ、老朽化とともに、費用が増加してきて、家賃収入も落ちていって、収入が圧迫されていきます。

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